对于购房者来说，选择新城区，还是老城区是一个永恒的问题。近些年，随着新城区的崛起，这个问题似乎得到了答案。没有学区的“老破小”，不如新区的改善房。

壹丨国家战略 新区崛起

谈城市发展战略，首先要看政策。下面MR.LIU来和大家讲一下国家和省市三级的城市发展政策。

《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》明确提出：要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

《青海省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》建立区域中心城市引领发展机制，支持西宁扩容提质，优化周边地区行政区划功能，推动建设产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便捷的城市新组团，形成城市发展战略性空间新格局。

2021年西宁《政府工作报告》提出：编制完成国土空间规划，细化空间治理单元，实施三区三线空间管治和生态修复，建设产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的城市新兴组团和郊区新城，推动多中心、组团式发展。

大家可以看出，国家到省市层面都提出了建设“产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的城市新组团、郊区新城”的城镇化发展方向。

放眼全国，新区建设成为城镇化发展力，上海的浦东新区、深圳的前海新区、成都的天府新区、西安的曲江新区、河北的雄安新区……

西宁也在进行新区的开发。

对比上面西宁前后两张城市规划图，可以清晰地看出，西宁建成区面积大幅增加，城市郊区化的态势十分明显。而且，西宁也经历了从建设疏散人口的新区到职住平衡的新区的过程。

贰丨老城发展 今不如昔

伴随着新区城区的崛起，老城区的问题在对比中更加鲜明：交通拥堵、设施老旧、商业衰败等等。

以商业为例。曾几何时，西宁的社会消费品零售总额呈现“两强争霸”的态势。而今，受制于西宁-大十字商圈部分商业升级不顺利的影响，城中区的社会消费品零售总额已经在四区中垫底，仅为城西区的69.32%。

【2020年西宁老四区社会消费品零售总额对比，数据来源：西宁统计局】

事实上，如果走在西门-大十字的大街上，可以清晰地看到商业氛围的变化。曾经的西门大十字商圈是连锁商家进驻西宁的首选之地，比如肯德基、必胜客等的首店都选择了这个商圈。

而今呢？除了商业，教育和医疗资源也出现外迁的迹象。

教育：西关街万科校区、虎台分校、北大街分校、十二中分校纷纷进驻南川片区和南川工业园区；

医疗：青海二医院南院区、省儿童医院南院区进驻南川和南川工业园区，省中医院进驻河湟新区。

可以看出，南川成为老城区教育、医疗资源外迁的重要承接地。

在这样的背景下，西宁房价格局也在发生潜移默化的变化。

2012年，西门大十字一带在就有楼盘的房价逼近10000元/㎡，而今8年过去了，房价涨幅跑输全市大部分片区，甚至正在被新片区的房价超越。

这就是老城区购房者面临的问题。

叁丨南川片区 活力中心

作为城镇化的重要力量，品牌房企几乎都进驻了西宁的新片区，对于老城区展现出十分谨慎的态度。

在城区开发的一些楼盘，受到拆迁等问题的影响极大，导致商业开业时间一拖再拖，楼盘发展也不如人意。

如此对比之下，新区的价值更加被认可。尤其是新区在全新规划之下，新旧城区的对比更加鲜明。中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授赵燕菁曾讲到：许多城市在城市化进程中也出现了两个城，一个越来越现代化，另一个则不断的衰败。

南川片区便是西宁越来越现代化的城。作为西宁全新打造的城市新区片区，南川片区汇聚政商医学等城市级资源，以超前视野规划，积极引入头部房企，极有可能重塑一个西宁城区发展新标准。

南川片区发展目标是，成为西宁市复合多样的新经济载体、新活力中心，成为文化旅游与商贸会展和谐发展的城市建设标志性区域，展现了其高标准规划和高标准建设的理念。

未来，这里将形成畅通的快速路网、开阔的公共空间、繁华的步行街区和宏伟摩天集群的大都市景观，成为集中展示西宁现代化形象，吸引全国资本和人才的窗口。

南川片区的交通、市政、医疗、教育、商业等配套正在逐步配齐，一个辉煌的城市新区已经向大家走来，万科则将是这个片区的领跑者，承接城市改善性住房需求的转移。

而今南川如此火热的情势，万科起到了举足轻重的作用，2020年10月29日，南川2020NC-11地块成交，楼面地价约6240元/㎡，每亩地价突破千万。

2021年，万科城·星光建筑面积约80-130㎡三好住宅全新面市，南侧为会展中心商业商务集群，北侧为中小学用地，依托时代大道、绿城大道的便捷交通，万科城·星光享受区域利好，成为引领西宁居住升级的全新标杆产品。